最近幾年，有一種觀點在廣泛傳播，并迅速得到越來越多國人的認可，那就是“以后中國也會出現(xiàn)大面積的’貧民區(qū)’，主要就集中在現(xiàn)在建造的動輒三四十層以上的高層住宅里”。不僅如此，有些觀點還認為，“一二十年后，城市里的很多長期缺乏科學有效管理、容積率奇高的超高層住宅建筑，還可能淪為’永久貧民窟’，居住和投資價值都將所剩無幾。”
需要說明的是，這些觀點并非出自泛泛之輩，而是在我國學術(shù)界擁有舉足輕重地位的專家學者。我們查閱資料發(fā)現(xiàn)，最先提出“未來高層住宅將淪為貧民窟”觀點的是東北財經(jīng)大學經(jīng)濟研究中心主任周天勇——2018年8月份，在一場公開演講中，周毫不掩飾地指出，“未來大量的高層住宅，會面臨玻璃老化、電梯故障、設(shè)施陳舊、維修困難等一系列難題，將會變成永久貧民窟”。隨后在2019年初，北大光華管理學院朱國鐘教授，通過結(jié)合大量房價、供給、房齡和城市擴張等因素，分析了住宅用地70年使用權(quán)對房價、供給、房齡以及城市擴張的影響，最終得出了和周天勇相同的結(jié)論。
巧合的是，僅時隔一年后，也就是2020年4月份，住建部和發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步加強城市與建筑風貌管理的通知》，宣布未來將對各大城市新建高樓進行“限高”。重點值得一提的是，“文件”中對未來縣城的新建住房提出了明確要求：75%為多層、原則上不得建18層以上的高樓。
此外，今年的9月10日，住建部就《關(guān)于加強超高層建筑規(guī)劃建設(shè)管理的通知（征求意見稿）》公開征求意見。“文件”內(nèi)容在此前的基礎(chǔ)上，又提出了“實行超高層建筑決策責任終身制”——未來符合條件的城市，新建150米以上超高層建筑，實行責任終身追究。
機構(gòu)統(tǒng)計資料顯示，過去十年，國人慣用的買房邏輯就是“買房買高”，尤其是第三代電梯房的普及，更讓很多十年前“不受待見”的二十多層的高樓層也備受市場歡迎，尤其是很多90后、00后新生代購房群體，購房時最熱衷的幾個樓層就是“次頂層”及其以下樓層，比如一棟樓總高25層，20-24層就是最受歡迎的幾個樓層。主要還是被高樓層的四大優(yōu)勢所吸引：采光好、通風好、視野好、無蚊蟲。
前有權(quán)威專家發(fā)聲警告“未來高層住宅有淪為貧民窟”的可能，后有國家主管部委出臺“限高令”，對新建建筑進行嚴格的“限高”，這兩件事合在一起，不由得對數(shù)以萬計的國人“買房買高”的原有購房理念造成了劇烈沖擊——很多人開始意識到高層住宅確實存在不少“弊端”，并及時調(diào)整了購房計劃。一些購房者原本非常熱衷于購買較高的樓層，但仔細斟酌之后，也開始有意改變自己的選擇。說得直白點，不少人因為專家的話和“限高令”而故意降低了樓層。
貝殼研究院公布的“2020年購房者消費行為”統(tǒng)計結(jié)果顯示，2020年越來越多的人從高層搬到低層：購房者對高層住宅（13層以上）的喜愛度由2017年的接近50%直線下降至不足33%。而多層（4-7層）住宅卻逆襲成為“2020年購房者最喜愛”的房產(chǎn)類型。一言概之：短短兩年多時間，國人的購房喜好已經(jīng)發(fā)生了巨大變化，很多人在買房時更加理性了，不再盲目“追高”，對樓層的高度也有新的標準了。這個標準就是，降低了所買樓棟的整體高度，同時也降低了理想樓層高度。這顯然是受了“未來高層住宅淪為貧民窟”的影響。
住高層什么感覺？為何越來越多的人從高層搬到低層？僅僅是因為國家出臺了“限高令”，以及專家學者拋出了“高層可能淪為貧民窟”的觀點影響嗎？當然不是！這些只是“催化因子”，但并不是起主導(dǎo)作用的關(guān)鍵因素。真正決定了越來越多購房者從高層搬到低層的關(guān)鍵因素是高層的“5大硬傷”。筆者采訪了一位在25層高樓層居住了9年的老業(yè)主談居住體會，該過來人也透露，過去這9年，自己備受高樓層的“5大硬傷”影響，住得十分窩火。
在我們看來，這5點原因還是非常現(xiàn)實的，如果你正在為選擇高樓層還是低樓層而發(fā)愁，不妨參考一下這位9年居住高層的老業(yè)主的經(jīng)驗。
硬傷一：高層住宅容積率高，小區(qū)嘈雜，居住體驗很差
容積率是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與凈用地面積的比率，又稱建筑面積毛密度。獨棟別墅的容積率可能僅有0.3，多層住宅也通常保持在0.8-1.2之間，但高層住宅的容積率一般高達3.0-5.0，有些喜歡算計的開發(fā)商甚至可能把容積率擠壓得高達7.0。
眾所周知，對購買者來說，容積率數(shù)值小比較友好，表示居住舒適度高。高容積率的住宅項目意味著小區(qū)內(nèi)房子建得多，而高容積率的住宅必定會帶來高密度的居住人口，最終導(dǎo)致小區(qū)中業(yè)主的生活舒適度下降。比如全國最知名的第一大小區(qū)，北京回龍觀天通苑，有645棟樓，常住人口近50萬，聚集了大量的外地務(wù)工人員，是名副其實的“職住分離”睡城。據(jù)曾經(jīng)居住其中的多位租客反饋，居住在這樣的小區(qū)，居住體驗極差，每天都伴隨著嘈雜喧鬧，遇到那種素質(zhì)低的鄰居，生活簡直是一種折磨。
現(xiàn)實中，每個城市都有不少這種屬性的樓盤，樓棟密集，常年居住著大量外來中低收入務(wù)工人員，租客占總住戶的半數(shù)以上。事實上，這些樓盤，通常物業(yè)管理服務(wù)也不達標，這就導(dǎo)致，樓盤在交付幾年后，就會出現(xiàn)衰敗跡象。此外，高容積率小區(qū)的樓間距過近、小區(qū)內(nèi)道路狹窄、停車位置不足也是擺在很多人面前的真實問題。
硬傷二：基礎(chǔ)配套設(shè)施故障率高、老化快，對電梯依賴度特別高
高容積率的住宅小區(qū)，還會對小區(qū)內(nèi)的健身場所、兒童活動區(qū)域、娛樂中心以及樓宇內(nèi)的電梯、消防通道形成比較大的壓力。頻繁的使用會導(dǎo)致這些設(shè)施故障率高，甚至是加劇其老化。尤其是高層住宅小區(qū)的高樓層住戶對電梯的依賴度特別高。
用過來人的話說，沒有電梯寸步難行。據(jù)他透露，每天要花至少半個小時在等電梯上（每天出門5-6次，每次等電梯5-10分鐘左右）。尤其是早晚高峰期，可能要花一倍的時間，如果其中某部電梯停擺，則花費的時間無法具體計算。有時候，自己寧愿爬樓梯都不坐電梯，但隨著年歲的增長，體力跟不上，有時候電梯壞了，自己就盡量少出門，或者沒事干脆就宅在家里不出門。
硬傷三：公攤面積系數(shù)高，得房率極低，物業(yè)費、取暖費等分文不少
一個月前，青島某樓盤就被爆出，總高五十多層的超高層住宅公攤面積系數(shù)高達46%，這引發(fā)了老業(yè)主的集體不滿，甚至有人明確要求“退房”，因為購房時置業(yè)顧問給出的公攤面積系數(shù)是30%。
以上案例并不是個例，近年來，開發(fā)商為了獲得額外利益，往往都會最大程度提高公攤面積，很多高層住宅的公攤面積系數(shù)普遍在30%左右。這邊多層、洋房等類型的住房的公攤面積系數(shù)要高出不少。總體而言，同樣是100平米的建筑面積，最終業(yè)主的得房率相差高達10%-15%。
公攤面積系數(shù)高，對于業(yè)主而言，意味著得房率低，同時每年的物業(yè)費、取暖費等也要分文不少。說句不好聽的，在現(xiàn)如今的高房價局面下，僅公攤部分這一項就吃掉了購房者二三十萬的成本。
硬傷四：安全隱患大，火災(zāi)等救援難度極大
過來人對居住高樓層的最不好的一個感受就是，引發(fā)火災(zāi)時救援難度極大。為什么這么說？首先，現(xiàn)在的高層住宅，外墻都有保溫層，其中很多都不達標，不僅不阻燃，而且可燃。高樓層本身樓層就高，發(fā)生火災(zāi)時，受風力助推的影響，起火迅速，燃燒面積大；其次，高樓層滅火救援有顯著的痛點——現(xiàn)在很多城市的消防登高救援設(shè)備都無法滿足需求，很多中小城市最高的救援高度在六七十米左右，這意味著，一旦發(fā)生火災(zāi)，高層建筑只能依靠建筑本身硬抗和居民自己來完成自救。
過來人直言，自己曾親眼看到相鄰樓棟一住戶家里因電器老化而起火，起火速度超出想象，短短幾分鐘，整個室內(nèi)就大火噴涌。所幸家里沒有人，但經(jīng)濟損失讓這家人難以承受。如果是較低的樓層，消防救援難度就低很多，即使發(fā)生火災(zāi)，也大概率能在短時間內(nèi)完成滅火和救援。
硬傷五：通風好過頭、水壓不穩(wěn)定偏小
很多人喜歡買高樓層，其中一個重要原因是看中了高樓層的通風好。但殊不知，高樓層的通風有時候也會變成劣勢。過來人透露，自己家是南北通透戶型格局，通風好得不能再好，夏天確實可以做到不用開空調(diào)，家里都很涼快。但是遇到不好的天氣，如果家里忘記關(guān)窗，就會遭殃，室內(nèi)的窗簾都可能大風刮掉，雨水不夸張地說都能潲到客廳里。冬天更麻煩，北風陣陣吹來，吹得門窗縫里都發(fā)出“嗚嗚嗚”的怪聲，嚴重影響睡眠質(zhì)量。
除此之外，高樓層的水壓小、水壓不穩(wěn)定，也十分讓人頭疼。該過來人透露，自己這9年時間里，已經(jīng)記不得多少次遭遇停水問題了。最初的幾年，自己還會找物業(yè)提出訴求，但最終都鬧得不歡而散。該過來人還自嘲，居住在高樓層的這些年，自己不得不養(yǎng)成了“存水”的好習慣。
除此之外，高樓層還存在空調(diào)難裝，安裝人員不敢裝，或者安裝加收費用等情況。筆者身邊就有這樣的案例，同事2019年就拿房了，但是次臥的空調(diào)到現(xiàn)在都沒裝，當初交房時開發(fā)商確實安裝了升降機供業(yè)主安裝空調(diào)使用，但為期僅僅6個月，筆者的該朋友那時沒有裝空調(diào)的打算。等到去年底裝修準備入住時，才想起來安裝空調(diào)。找了不同品牌的工人來安裝，給出的結(jié)果都是一樣的：安裝難度大，工人不愿意安裝，除非物業(yè)提供升降纜車。
有時候空調(diào)外機壞了，維修也是一件頭疼的事。再有就是，長遠來看，高層住宅的未來堪憂，拆遷成本高，拆遷難度大，三四十年高層住宅小區(qū)的使用壽命完畢后，高層住宅小區(qū)會出現(xiàn)明顯的衰敗跡象。
有人可能會說，沒有完美的房子，現(xiàn)在就為未來幾十年可能根本不存在的事情擔憂，純屬是吃飽了撐的沒事干。對此我們想說，人無遠慮必有近憂。雖然當下中國的高層建筑很少出現(xiàn)淪為“貧民窟”的案例，但是不代表上述提到的高層各種問題不會出現(xiàn)。尤其是現(xiàn)在電梯房的高層占據(jù)了市場的主流，而之前大多是不超過7層的樓梯房，樓梯房維護和改造起來自然會比電梯房容易很多。過來人給出的高樓層的5大硬傷，也很真實。所以，未來高層住宅帶來的種種弊端，現(xiàn)在就該考慮到了。
升降機廣泛用于廠房維護、工業(yè)安裝、設(shè)備檢修物業(yè)管理、倉庫、航空、機場、港口、車站、機械、化工、醫(yī)藥、電子、電力等高空設(shè)備安裝和檢修。 本公司的產(chǎn)品共有八大系列六十多個品種，主導(dǎo)產(chǎn)品是SJY系列剪式液壓升降平臺、SJT導(dǎo)軌式升降貨梯、SJYC液壓升降機、SJYL系列鋁合金升降平臺及液壓固定式登車橋、電瓶車等。公司所有產(chǎn)品全部符合國家行業(yè)標準。并且我們自行研制開發(fā)多桅柱旋轉(zhuǎn)式鋁合金、軌道智能式升降平臺得到同行業(yè)及專家的好評、主要性能達到國內(nèi)領(lǐng)先水平。同時我們可以為用戶定做各種類型的高噸位升降貨梯，固定式升降平臺、特殊外型、尺寸的升降平臺及停車設(shè)備。
